抵押贷款利息扣除_Home Mortgage Interest Deduction

什么是抵押贷款利息扣除？

抵押贷款利息扣除是一种常见的逐项扣除，允许 homeowners 从应税收入中扣减用于建造、购买或改善住宅的贷款支付的利息。此项扣除也适用于第二套住房和度假屋的贷款，但有一定的限制。

每年，抵押贷款公司会在1098表格上报告可扣除的抵押贷款利息金额。[1] 这一扣除作为一种对 homeowners 的激励措施。

关键要点

抵押贷款利息扣除帮助 homeowners 降低应缴税额。
这些扣除在1098表格和附表A或附表E上报告，具体取决于扣除类型。
2017年的《减税和就业法案》（TCJA）将可抵扣利息的最高抵押贷款本金限制降低至75万美元（从100万美元降低）。[2]3
依据遗留条款，一些 homeowners 不受新限制的约束。[2]
许多纳税人放弃抵押贷款利息扣除，而选择更高的标准扣除。

抵押贷款利息扣除的工作原理

抵押贷款利息税扣除于1913年与所得税一同引入，自此成为数百万美国 homeowners 的热门税收扣除。

住房抵押贷款利息将在1040税表的附表A上报告。出租物业的抵押贷款利息也是可以扣除的，但需在附表E上报告。住房抵押贷款利息通常是许多纳税人仅有的能逐项扣除的项目；没有这一扣除，剩余的逐项扣除将不足以超过标准扣除。房屋净值贷款的利息也算作住房抵押贷款利息。

2017年通过的《减税和就业法》（TCJA）改变了这一扣除。新贷款的可抵扣利息的最高抵押贷款本金限制降至75万美元（从100万美元降至），这意味着 homeowners 可以对高达75万美元的抵押贷款债务支付的利息进行扣除。不过，此法案还几乎将标准扣除翻倍，使许多纳税人不必逐项扣除。

因此，大多数人完全放弃使用抵押贷款利息税扣除。根据估计，在TCJA实施后的第一个年头，预计有1.352亿纳税人选择标准扣除。[4]

相比之下，预计2022年将有1800万纳税人逐项扣除，其中1420万将申请抵押贷款利息扣除。[5] 在2022年的夏季，美国约有7500万抵押贷款尚未偿还，这表明绝大多数 homeowners 并未从抵押贷款利息扣除中受益。[6]

注意： 抵押贷款扣除也适用于第二套住房和度假屋的贷款，但存在限制。[7]

全额抵押贷款利息扣除的资格

2017年，《减税和就业法》（TCJA）限制了 homeowners 可抵扣的利息金额。单身或已婚共同申报的纳税人只能对抵押贷款的前75万美元（已婚单独申报者为37.5万美元）可抵扣利息。[2]

然而，只要符合某些要求，一些 homeowners 可以全额抵扣其支付的抵押贷款利息。扣除金额取决于抵押贷款的日期、抵押贷款的金额以及该抵押贷款资金的用途。

只要 homeowners 的抵押贷款在一年内符合以下标准，所有抵押贷款利息均可扣除。遗留债务，指在美国国税局（IRS）设定的日期之前取得的抵押贷款，符合扣除资格。

1987年10月13日之前发行的抵押贷款没有限制。这意味着纳税人可以从税款中扣除任何抵押贷款利息。1987年10月13日至2017年12月16日之间发行的抵押贷款，出售日期在2018年4月1日之前的，可以对前100万美元（已婚单独申报纳税人可为500,000美元）的抵押贷款利息进行扣除。对于后者，销售合同必须在2017年12月15日之前签署，并在2018年4月1日之前完成交易。[2]

注意： 只有当 homeowners 的抵押贷款是担保债务，即他们签署了信托契约、抵押或土地合同，将其在合格住房的所有权作为支付债务和其他附带条件的担保，才能进行抵押贷款利息扣除。[2]

抵押贷款利息扣除的例子

根据2017年的《减税和就业法》，抵押贷款利息扣除的抵押贷款限制已减少。除了抵押贷款利息扣除的变化，作为逐项扣除的项目也发生了变化，许多人无法声称之前所声明的扣除。[3] 尽管如此，抵押贷款利息扣除对一些纳税人仍然具有价值。

例如，考虑一个处于24%所得税档的已婚夫妇，他们在前一年支付了20,500美元的抵押贷款利息。在2023税年，他们想知道逐项扣除是否会比27,700美元的标准扣除更有利。如果逐项扣除的总额超过标准扣除，他们将获得更大的减税收益。

在计算合格的逐项扣除后，包括抵押贷款利息，他们发现可以扣除32,750美元。由于这个金额大于标准扣除，因此提供了更大的收益：7,860美元（32,750美元 x 24%）对比6,648美元（27,700美元 x 24%）。

同样在24%税率档的单身纳税人也在考虑逐项扣除是否会导致更低的纳税责任。这位纳税人在前一年支付了9,700美元的抵押贷款利息，并且只有1,500美元的合格扣除。2023年单身纳税人的标准扣除为13,850美元。[8] 因为逐项扣除的总额（11,200美元）低于标准扣除，所以对该纳税人来说逐项扣除并没有好处。

本质上， homeowners 并未因支付的利息而获得任何收益，抵押贷款利息扣除被遗忘。

可以同时扣除财产税和抵押贷款利息吗？

逐项扣除税款且符合抵押贷款利息扣除资格的 homeowners 可以同时从税款中扣除财产税和抵押贷款利息。[7]

共同所有者可以扣除抵押贷款利息吗？

共同拥有房产的人可以根据其拥有的住房比例扣除抵押贷款利息。例如，如果两人共同拥有住房，各自可以扣除最高50%的抵押贷款利息，具体视抵押贷款利息扣除限制而定。[2]9

重新融资后可以使用抵押贷款利息扣除吗？

如果重新融资的是主要或第二居所，则可以在重新融资后申报抵押贷款利息扣除。如果资金用于资本性改善，即提高住房价值的改善，抵押贷款利息也可以被扣除。[2]

结论

抵押贷款利息扣除使逐项申报税款的 homeowners 可以对其支付的抵押贷款利息进行税收扣除。根据2017年的《减税和就业法》，扣除的限制从100万美元降低至75万美元，这意味着抵押贷款利息扣除现在只能针对抵押贷款的前75万美元，而不是前100万美元。[3] 然而，一些 homeowners 由于遗留条款而从新规则中受益。